Ипотека в России: кому достанется и почем?

Ипотека в России: кому достанется и почем?

Несмотря на прекращение программы «Ипотека с господдержкой», банкам удалось нарастить объемы выдачи ипотечных кредитов. В частности, с помощью снижения ставок, но уже за свой счет, а не за государственный.

Так, по данным Максима Ельцова, генерального директора «Первого Ипотечного Агентства», российские банки увеличили объемы выдачи ипотеки в первом полугодии на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. При этом, драйвером роста, что примечательно, стала вторичная недвижимость. Объем выдачи кредитов на приобретение «вторички» вырос на 26%, «первички» — на 2%.

Кто на «готовенькое»?

«Основным локомотивом роста стала именно ипотека на вторичном рынке, — говорит Максим Ельцов. —  Теперь доля вторичного и первичных рынков сравнялись. Активизация ипотеки на готовое жилье и некоторое отставание первички вполне ожидаемо. С начала года прекратила действие программа господдержки ипотеки, которая с целью стимулирования строительной отрасли, предполагала более низкие ставки на первичное жилье, чем на готовое», — объясняет он.  По его словам, в результате отложенного спроса на ипотеку на новостройки практически не было. «Потому что ипотеку по льготной ставке взяли даже те, кто не сильно торопился с покупкой», — говорит он.

«С завершением программы «Ипотека с господдержкой», структура ипотечных сделок стала изменяться. Спрос на ипотеку на вторичном рынке растет, особенно на квартиры в новых домах, оформленных в собственность  застройщика и физических лиц, — соглашается Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге. — Прежней «смысловой» разницы между вторичным и первичным рынком недвижимости по сути нет – большая доля квартир, предлагаемых сейчас на вторичке, это квартиры в домах, построенных в последние десять лет, с удобными планировками и теми же плюсами и минусами, что присущи объектам, строящимся в настоящее время», — поясняет она. Теперь заемщик, планируя купить квартиру, часто колеблется: что купить у одного и того же застройщика, готовую квартиру либо строящуюся. «Заявка может пересматриваться несколько раз.  При этом, конечно,  вторичный рынок квартир в домах, что были построены в прошлом веке, пока не восстановился на докризисном уровне», — рассказывает Хоботова. По ее мнению, тренд роста доли вторички в совокупном объеме выдачи ипотечных кредитов сохранится, что позволит этому показателю к концу года достичь  уровня в 37%.

Вторичка «растет» еще и потому, что в кризис многим клиентам кажется более надежным приобрести готовое жилье, чтобы избежать «долгостроя».

Ставки вниз

Ипотека и раньше была одним из наиболее привлекательных для банков розничных продуктов, а, в условиях растущей просрочки по беззалоговым кредитам, ипотечные – еще интереснее, так как обеспечены всегда ликвидным в России залогом – недвижимостью. Тем более, что, даже в условиях кризиса, рынок недвижимости все же не «рухнул», хоть и «пошатнулись» продажи и ряд застройщиков.

Как отмечает заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Олег Тихомиров, можно с уверенностью говорить о том, что рынок недвижимости и ипотеки вернулся на докризисный уровень: ипотечные ставки снижаются.

Так, с 10 августа 2017 года Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке, а также уменьшил минимальный размер первоначального взноса по продукту «Приобретение готового жилья».

«Хочу подчеркнуть, что это — самое масштабное за все годы существования ипотеки в Сбербанке единовременное улучшение условий по продукту: ставки снижены в диапазоне от 0,6 до 2 п.п. Первоначальный взнос снижен на 5 п.п. —  и теперь составляет 15% на продукт «Приобретение готового жилья»», — констатирует Олег Тихомиров.

Он добавляет, что процентные ставки в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке теперь составляют от 8,9 до 9,5% годовых в рамках акции для молодых семей и от 9,4 до 10,0% годовых в рамках базовых продуктов.

В случае приобретения жилья в новостройке процентная ставка по ипотеке с учетом страхования жизни и подтверждения дохода в «Сбербанке» составляет от 9,4 до 10,0% годовых.

Кредит одобрен

Снижение ставок стимулирует спрос.  «Только в Санкт-Петербурге, на который сегодня приходится 51% всего ипотечного портфеля Северо-Западного банка, каждый час 20 клиентов Сбербанка приобретают недвижимость с помощью ипотечного кредитования. Каждый 3-й клиент регистрирует сделку с помощью услуги электронной регистрации», — говорит Олег Тихомиров, добавляя, что средняя сумма ипотечного займа в настоящее время составляет 2,1 млн рублей. Средний срок погашения кредита  — от 5 до 7 лет.

Стабильный спрос фиксирует и Татьяна Хоботова. По ее словам, по итогам второго квартала 2017 года ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге больше ипотечных кредитов на 21%, чем  за аналогичный период прошлого года. «Таким образом, по итогам первого полугодия, даже несмотря на небывалый пик выдачи ипотечных кредитов в феврале прошлого года, объем выданных ВТБ24 в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов достиг 13 млрд руб, практически сравнявшись с результатом первого полугодия 2016 года в 13,3 млрд руб», — говорит она.

Татьяна Хоботова объясняет, что спрос на ипотеку активно восстанавливается на фоне снижения процентных ставок ведущими игроками рынка. Количество заявок на ипотечный кредит, обрабатываемых банков в Санкт-Петербурге, с весны на 25-30% превышает показатели прошлого года.

Рост выдачи фиксирует еще один ведущий игрок ипотечного рынка. По словам руководителя управления маркетинга ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексея Тартышева, за 1 полугодие 2017 года «ДельтаКредит» выдал 21,6 млрд рублей новых кредитов (без учета рефинансирования и реструктуризации) против 15,05 млрд рублей годом ранее. Рост составил 43,5%.

Как отмечает Татьяна Хоботова, с начала года ВТБ24 и другие крупные банки несколько раз изменяли процентные ставки по ипотечным кредитам. Если тенденция снижения годовой инфляции, а вместе с ней и ключевой ставки ЦБ РФ продолжится, не исключено, что ведущие игроки рынка ипотечного кредитования, в том числе и ВТБ24, и дальше продолжат снижать процентные ставки.

Тон в этом плане задают маркетмэйкеры. За ними вынуждены будут тянуться остальные. «Банки по большей части настроены на сохранение доли рынка даже в ущерб маржинальности, и большинство игроков последуют за маркетмейкерами с задержкой две-три недели», — считает Алексей Тартышев. Он добавляет, что сейчас средневзвешенная ставка по ипотеке — около 11% годовых, однако еще есть перспективы для снижения. «Мы прогнозируем средневзвешенную ставку по ипотеке к концу года на уровне 9,25-9,75%», — говорит Алексей Тартышев.

Относительная доступность.

Однако уровень ставок и их доступность все еще определяется возможностями конкретного банка и платежеспособностью клиентов. «Сбербанк», запустив цепную реакцию по снижению ставок еще в конце февраля, длительное время держал их на одном уровне с другими крупными игроками, и последние месяцы у некоторых банков были сопоставимые или даже чуть лучшие условия», — рассказывает Максим Ельцов.

По его словам, ставки на рынке новостроек менялись следующим образом: в начале года с отменой господдержки лучшие ставки были на уровне 12-12,5%, к концу первого квартала они достигли 10,5-11,25%. И уже с начала мая ставки составляли 10,4-10,75. Самые низкие ставки наблюдались в июне-июле (не субсидированные, маркетинговые)  9,75 — 10%, хотя средняя ставка составляла 10,4%.

«Решение «Сбербанка» понизить ставки окажет значительное влияние на рынок ипотеки. Если разобраться в деталях, то снижения ставки на первичном рынке для обычных заемщиков (не «зарплатных клиентов») практически не произошло. А самый важный момент – снижение ставки по ипотеке на вторичном рынке. В ипотеке на готовое жилье «Сбербанк» не просто стал одним из лидеров, а впервые за последние годы на ипотечном рынке установил ставки на вторичный рынок заметно ниже, чем на рынке строящегося жилья», — говорит Максим Ельцов.

Тогда как с начала введения господдержки ипотеки и по настоящий момент ставки на первичном рынке были ниже, во многом  вопреки логике: залог в виде готового жилья в собственности явно надежнее, чем право требования на строящуюся квартиру. «Вопрос более интенсивного снижения ставки на готовое жилье назрел. После такого хода «Сбербанка» остальные игроки ипотечного рынка пойдут на адекватное снижение ставок до уровня лидера или как можно ближе, причем отреагируют уже в ближайшие недели», — уверен Ельцов. Но, по его мнению, стоит учесть, что  в текущей ситуации ресурс снижения ставки ограничен – для более устойчивого роста продаж жилья необходимы качественные изменения в экономике в целом, рост уверенности покупателей в завтрашнем дне, рост покупательной способности населения. В противном случае активное снижение ставок традиционно приведет к росту цен на жилье, а не его доступности.

Ипотеки быть

По мнению банкиров, даже, несмотря на снижение продаж у застройщиков, спрос на ипотеку в этом году сохранится. «При нашем базовом прогнозе выдача кредитов всеми банками по итогам года составит 1,8 трлн.руб (примерно 1 000 000 выдач). По числу выдач это сопоставимо с данными 2014 года, однако за счет роста среднего чека объем выдач будет больше», — полагает Алексей Тартышев.

Аналогичного мнения придерживается и Максим Ельцов: «В целом по итогам первого полугодия объемы продаж новостроек несколько снизились, но, при этом, происходит пререраспределение объемов сделок между застройщиками, в зависимости от качества предлагаемого жилья. Наметилась тенденция перетекания спроса с перефирии в более обжитые районы. Некоторое снижение спроса естественным образом отразилось на объемах выдачи ипотечных кредитов. Особенно в первом квартале. Но общий рост выдачи ипотеки говорит скорее о том, что покупатели, не имея возможности приобрести квартиру сразу, стали активнее прибегать к ипотечным кредитам».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *